A elaboração do orçamento para a obra de arquitetura é um dos mais importantes desafios a ser superado pelos estudantes e profissionais recém-formados, da área de arquitetura e de engenharia, pois mesmo com um bom orçamento não temos a certeza de que este será capaz de garantir a realização de uma obra.
Esta observação é tão intrigante como o desafio de realização do próprio orçamento em si!
Neste sentido para a realização de um bom orçamento temos que encontrar a melhor estratégia para realizá-lo, considerando as incertezas promovidas inicialmente pelo próprio projeto de arquitetura, as inovações tecnológicas construtivas, as novas tecnologias projetuais e a conjuntura econômica em relação aos preços e o momento político em que estamos trabalhando.
A resposta desta questão deve ser realizada em três (03) etapas distintas, a qual denominamos de método PSA, que define:
- Paramétrico – O orçamento paramétrico;
- Sintético – O orçamento sintético; e
- Analítico – O orçamento analítico.
Estas fases e/ou etapas determinam os valores do orçamento com critérios que aumentam a precisão à medida que mudamos de uma etapa para outra. A elaboração do orçamento parametrizado faz parte da vida de um projeto que é composto de quatro estágios básicos, quais sejam: concepção, planejamento, execução e finalização.
A fase de concepção de um projeto utiliza o orçamento parametrizado como principal ferramenta para verificação da viabilidade técnica e econômica do projeto, geralmente feito com base numa implantação num plano preliminar de arquitetura (brefeing) e engenharia, com estimativas de receitas e despesas (custos), e um cronograma preliminar.
Para a fase de planejamento realizamos o orçamento sintético com base no anteprojeto de arquitetura e/ou projeto pré-executivo de arquitetura. Este estágio compreende o desenvolvimento de um plano de projeto que servirá de diretriz principal para a sua concretização, contendo o maior número de projetos, desenhos, a definição precisa dos materiais de acabamentos, os equipamentos necessários, as técnicas de execução, cronogramas, diretrizes gerenciais, além do próprio orçamento.
No estágio seguinte, o de execução, realizamos o orçamento analítico, que contempla toda a estrutura organizacional para o gerenciamento e a implementação do projeto (a aquisição de recursos materiais e a mão de obra). A materialização de todos os componentes físicos do projeto, a garantia da qualidade, a avaliação do desempenho técnico construtivo, na fase do orçamento analítico é a principal ferramenta para “cravarmos” a obra, ou em outras palavras para contratarmos.
A finalização, como o próprio nome diz, trata-se de colocar em operação a obra construída, treinando-se os operadores, transferindo as responsabilidades, transferindo as sobras de materiais, efetuando a desmobilização e realocação da equipe envolvida na execução e a efetiva entrega da obra.
Como realizar o orçamento parametrizado (NBR 12721/06 e a adoção do CUB)?
A elaboração do orçamento parametrizado consiste em efetuarmos o levantamento da área total a ser construída e simplesmente multiplicar pelo custo da construção por metro quadrado e realizarmos o acréscimo do BDI (Bonificação das Despesas Indiretas).
O custo por metro quadrado em função da tipologia e do padrão da construção é obtido no site http://www.cub.org.br, onde os valores das tabelas referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Fed. nº. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma Técnica NBR 12.721/2006[1] da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes a cada mês e respectivo ano.
Ainda de acordo com legislação vigente, “na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A – quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador.”[2]
Para exemplificarmos a utilização do orçamento paramétrico definimos o projeto de construção da área de lazer da residência MMarcelino como nosso estudo de caso. A realização do orçamento parametrizado consiste em primeiro lugar em adotar o CUB do local onde será realizada a construção, no nosso exemplo é o município de Niterói, aproximadamente a 20 km da capital da cidade do Rio de Janeiro. A execução do orçamento paramétrico consiste basicamente em:
- Verificar o tipo de construção e o padrão de acabamento em que se enquadra na tabela dos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB);
- Verificar a área construída efetiva e/ou a Área Equivalente de Construção do nosso estudo de caso;
- Multiplicar a área construída e/ou equivalente (NBR 12721/06) pelo CUB correspondente;
- Avaliar quanto em média representa este custo, uma vez que na formação dos custos unitários básicos não foram considerados vários itens da construção; e
- Finalmente acrescentar ao resultado o BDI (Bonificação de Despesas Indiretas) estimado, quando desejamos obter o Valor Geral de Venda (VGV).
Neste nosso exemplo adotamos o Padrão Normal – R1,para residência unifamiliar, assim temos:
Ac (área construída) = 50,57 m²
CUB (maio 2020-RJ) Padrão Normal – R1 = R$ 1.805,42
Obs. O preço informado representa 70% em média do custo da construção, em função de não ser considerados vários itens de construção.
CUB (maio 2020-RJ) Padrão Normal – R1 (à base de 100%) = R$ 2.579,17
Utilizando regra de três simples!
Orçamento parametrizado (Custo) = 50,57 m² x R$ 2.579,17
Orçamento parametrizado (Custo) = R$ 130.428,70
Acrescentando a Bonificação de Despesas Indiretos* – BDI (Estimado) = 30%[3]
O BDI, inclui todas as despesas indiretas, os impostos e o lucro da operação.
Orçamento Parametrizado, com Valor Geral de Venda (VGV) = R$ 169.557,31
A realização do orçamento paramétrico com base no CUB serve para verificarmos a ordem de grandeza dos custos, se devemos ou não prosseguir com o empreendimento, uma vez que as próximas etapas necessitarão de novos dispêndios financeiros, tais como a confecção do anteprojeto, as aprovações legais, taxas, novos orçamentos, etc. O orçamento paramétrico baseado nos índices oficiais são valores estimativos e é indicado para a análise e estudo inicial de viabilidade dos empreendimentos. Finalmente, os orçamentos sintético e analítico exigem projetos mais detalhados e garantem precisão quando da sua elaboração, enquanto o orçamento paramétrico indica uma faixa do custo provável de custo podendo variar acima ou abaixo do valor calculado, servindo sempre para as decisões iniciais quanto a viabilidade ou não do empreendimento.
Ivan Xavier – dmx | arquitetura
[1] NBR 12.721/06 – Norma referente à INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA com nomenclatura de áreas para registro de incorporações e demais informações, conforme “Lei dos condomínios e Incorporações” (Lei condomínios e Incorporações” (Lei Federal N. 4.591, de 16/12/1964).
[2] Texto informado quando consultamos o site http://www.cub.org.br, para conhecermos o CUB/m2 (Custo Unitário Básico da Construção), de acordo com a categoria, padrão de acabamento, região, mês e ano de referência. O CUB, define vários padrões de acabamento: Residencial, Comercial e Galpão Industrial, consultar o site para conhecer as diversas categorias dos padrões de acabamento.
[3] De acordo com o TCU – Tribunal de Contas da União, para valores de contrato de obras públicas de até 150 mil reais, o BDI máximo será de 30% – BDI Acordão TC 025.990/2008-2. No caso de obras privadas, geralmente o BDI adotado é da ordem de 30%.